Cómo alquilar mi piso de forma segura

Además de la opción de la venta de un inmueble ocupado en Orihuela también está la posibilidad del arrendamiento que puede ser muy rentable  dependiendo del tipo de vivienda, ubicación, estado, o si está amueblado. 

El alquiler de vivienda, no obstante,  presenta riesgos. El principal el posible impago de las rentas por parte del inquilino. Desde  Dayas Partners y desde nuestra amplia experiencia en alquileres de vivienda, te mostramos algunas claves para alquilar un piso de forma segura.

 

 Busca el inquilino adecuado

Lo ideal es encontrar un inquilino que cuide la casa y el mobiliario y que además sea puntual en el pago. Para ello  de puede revisar su solvencia a través de una copia de su contrato de trabajo o una de la nómina para comprobar si cuenta con ingresos regulares que permitan que el pago se realice puntualmente.

No es buena señal que el inquilino se muestra  como el "inquilino perfecto", pues existen personas que a primera vista causan muy buena impresión pero tras un cierto tiempo dejan de cumplir con sus pagos mensuales .Tampoco será muy fiable si paga varias mensualidades de golpe, ya que el inquilino algún día podría "olvidar" pagar.

Como Dayas Partners, hoy en día hay muchas inmobiliarias que realizan estudios de viabilidad antes de alquilar una propiedad. Para ello necesitarás el DNI del futuro titular del contrato de alquiler, además de información para conocer sus ingresos declarados: nóminas, declaraciones de la renta, pensiones y todo aquello que pueda servir como garantía de cumplimiento del pago.

 

Determinar un precio justo de la vivienda en alquiler

 

Para ayudarle a fijar el precio, puedes realizar varios estudios de mercado de la zona con datos de alquileres semejantes. Es un argumento que no suele fallar para negociar el precio final.

Existen aplicaciones, como Tercero B (desarrollada por el portal inmobiliario Idealista), recomendada para agentes inmobiliarios, que recoge datos de todas las propiedades españolas gracias a los datos de fuentes como el Ministerio de Hacienda y el catastro.

Si el propietario cree que recibirá pocos ingresos por esta operación, puedes sugerirle que realice mejoras en la vivienda. Además de resultar más atractiva para alquilar, los futuros inquilinos la cuidarán mejor que si está estropeada.

 

Cumple con la normativa vigente

 

No intentes añadir cláusulas abusivas o tus inquilinos podrían denunciarte. La ley de arrendamientos urbanos  y la Ley de la vivienda 2023 se muestran claras en aspectos como los plazos de obligado cumplimiento del contrato de alquiler o los plazos para que el inquilino pague. En los últimos años se han realizado varias modificaciones en dicha ley, destacando:

 

-La duración del contrato ha bajado de 5 a 3 años (prorrogables otro año más en caso de acuerdo entre las partes).

-El periodo de obligado cumplimiento del contrato es de 6 meses y se pueden pedir indemnizaciones si se incumple.

-El plazo para pagar es del 1 al 7 de cada mes.

-En zonas de mercado tensionadas se establecen topes a la actualización de las rentas del 2% (2023), 3%(2024) 

-La actualización de la renta se hará conforme al IPC que cada mes emite el Instituto Nacional de Estadística.

-En el contrato se especifican los gastos que se incluyen y quién debe asumirlos.

 

Redactar un buen contrato

 

Es recomendable consultar con un profesional que conozca bien las leyes inmobiliarias  y que además sea capaz de defender los intereses de ambos (propietario e inquilino) para que el contrato sea justo y adecuado:

 

-Si el propietario no  realiza un inventario  haciendo fotos del mobiliario, electrodomésticos y demás objetos de su propiedad, antes de entregar las llaves al inquilino,  y éste es firmado por ambos, las reclamaciones al final del contrato de alquiler pueden ser bastante complicadas.

 

-Debe realizarse  un depósito de fianza en el organismo oficial correspondiente. Este trámite es obligatorio. Si el propietario no hace este trámite, puede ser multado. Además estén trámite debe ser informado al inquilino.

 

-El inquilino debe  estar al corriente del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (algunas Comunidades Autónomas  no exigen su pago).

 

-Es importante no olvidar contratar un seguro del hogar que incluya la responsabilidad civil.

 

Entrega el piso en buenas condiciones de habitabilidad

 

Aunque la Ley no obliga a ello, evitaremos la entrega del piso de alquiler con  goteras o cualquier desperfecto  y al entregar las llaves  ha de estar en buenas condiciones de limpieza y habitabilidad.

Tampoco dice la ley que sea el propietario quién deba contratar los suministros. Normalmente están ya contratados y se hace un cambio de titularidad. Este cambio puede llegar a costar hasta 300 euros. Es muy aconsejable informar al inquilino de ello ya que es un gasto con el que seguramente no contaba.

 

 Petición de garantías al inquilino

 

La ley solamente establece una garantía de un mes de fianza, por lo que muchos propietarios suelen exigir garantías adicionales como depósitos o avales ejecutables.

 

Reformas y mejoras en la vivienda de alquiler

 

En caso de que alguno de los inquilinos sea mayor de 70 años o tenga discapacidad física la Ley permite la realización de obras de reacondicionamiento, si bien el propietario puede exigir también que la vivienda le sea devuelta al final del contrato como estaba al inicio del arrendamiento.

La realización de obras debe certificarse al propietario con sus consiguientes facturas. Las reformas pueden tener desgravaciones fiscales que habrá que justificar por escrito.

 

 Establecer una buena relación con nuestro inquilino

El alquiler puede ser muy rentable siempre que tengamos una buena relación con el inquilino. No es aconsejable regatear  con las reparaciones o negarnos radicalmente a una bajada razonable del precio del alquiler.

Otro aspecto importante en este sentido es respetar totalmente la intimidad del inquilino. Si hubiera cámaras de seguridad dentro o fuera del inmueble debemos informarle de ello escrupulosamente, o incluso proceder a su retirada.

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento y cuando el inquilino abandone la vivienda, como medida adicional de seguridad, puedes cambiar el bombín de la cerradura y las llaves.

 

 Si tienes alguna duda estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso  en Dayas Partners  en Orihuela